9月18日，国新办举行的主题为“开局起步‘十五五’”的发布会，将一个隐藏了两年的关键看法公之于众。住建部相关负责人一口气提出了“两个转向、两个转变、三化转型”的框架，其中最引人关注的是“房地产已经进入存量时代”这一论述。转型的大幕已然开启，这并非是市场的退潮，而是一次新的启航。为何“紧急”二字如此重要？因为过去一年多以来，越来越多的声音在自媒体上对楼市唱衰，头部房企的债务重组持续拖延，地方土地拍卖频频流标，市场情绪在“崩盘论”中摇摆不定。此时若不清晰表态，购房者可能会继续观望，房企则会选择继续沉默，地方政府在土地财政的旧路上将难以自拔。

人民日报的此次发声，正是将深刻的专业判断转化为大众易懂的语言——存量阶段并不意味着房地产行业正在走向衰退，而是新机会的开启信号。这一表态，其重要性甚至超越了任何形式的降息或降低首付政策。

先看数据。二手房交易的统计曲线呈现出惊人的变化：从2020年仅占27%，到2025年预计将达到46%，而在2026年前的前八个月，这一占比更将突破52%。国家统计局在九月中旬首次单独披露的二手房网签数据表明，前八个月的成交面积达到5.49亿平方米，较上年增长10.6%，且二手房交易面积连续数月超出新房。与此同时，房地产开发投资同比下降19.9%，新开工面积降低24.8%，商品房销售面积也减少12.1%。这一冷热交替的现实将市场重心的变化展露无遗。 吉祥体育app

要理解这一转变，我们需要追溯更深层次的原因。到2025年底，中国的城镇化率将突破67%，人均住房数量超过1.1套，城镇住宅存量已达到4.4亿套，从理论上看，“人有其屋”的目标已经实现大半。当一个国家的住房从“不足”过渡到“足够甚至过剩”的阶段，单靠新建房屋来推动经济增长的旧动力必然需要转换。

这种转型不是政策意图所决定的，而是被现实的物理边界所强行规定。日本在1990年前后，台湾地区在1990年代初，都经历了类似的拐点，只不过前者是因经济泡沫破裂被迫而过，而大陆则是在国家主动调控下有序转变。

城市改造的热潮已经点燃。根据行业的统计数据，超过80%的二手房交易都会伴随装修，全国家装行业的规模已接近3.8万亿元，而存量房翻新的比例占到了56%，预计在2027年将突破60%。在这4.4亿套住宅中，房龄超过20年的就有2.7亿套，对于适老化改造的需求每年增长达到25%，而对隔音、采光、智能系统的需求增速甚至超过30%。每一套二手房交易均带出约10万元的装修和家电消费，这在数百万套成交的基础上，无疑是一笔巨大的市场规模。 吉祥体育app

这一经济账单为家电、建材、室内设计及施工等产业链提供了切实的订单支持。同时，城市更新的相关政策也在逐步加码。国务院办公厅在八月底发布的城市更新指导意见中明确表示，将从“卖地-建楼”的传统模式转向“存量-提质”的新策略，稳投资的居所需要这样转变的推动。

土地出让金的收入日益减少，2026年前八个月全国土地出让收入同比下降超过20%。但与存量资产相关的税基仍然留在城市，房产税、物业费、交易环节的税费、运营环节的增值税等收入有望随着二手房的活跃交易和长租市场的兴起而增加。尽管上海、重庆的房产税试点已运行多年，规模尚小，但路径已经逐步明确。从一次性卖地的模式转变为持续性税收对地方治理能力的考验，如同换了一张试卷。

在这一背景下，住建部提出了“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三项制度，成为新架构的核心。这种项目公司制将资金锁定于特定项目中，禁止总部的违规调动；主办银行制将多头授信的做法转为每个项目对应一个主办行，从而实现资金的封闭循环；而现房销售制则是逐步淘汰了“售图纸收全款”的传统模式。自九月以来，广东、河南、浙江等地也逐步出台了相应的配套细则。 吉祥体育app

针对过去依赖总部调度、加大杠杆和预售资金滚动扩张的房企来说，未来的操作空间将变得愈发紧缩。对此，不妨借鉴邻国的经验。日本的住宅翻新市场稳定在7万亿日元的规模，而新建房屋的数量持续萎缩，翻新市场则承载了整体经济的生长。美国的存量交易占比高达90%，数以百万计的持牌经纪人加上评估、检查、贷款、保险，形成了一个完整的服务生态。台湾地区自1990年代以来，也经历了缓慢的存量化过程，相关的仲介、代书及公寓管理条例的建立都是在这个阶段自然演变而来的。这些经济体所具有的共同点显而易见：当开发活动减缓后，围绕存量交易、改造、管理和服务的产业链条重新抓住了就业和产值。

我国的领军企业已在转型之路上加快步伐。龙湖在2023年上半年实现运营及服务业务收入137亿元，占总营收的34.4%，创造了历史新高，其管理层预计到2028年将过半收入来自此。华润置地、招商蛇口和万科等公司的商业及长租板块收入占比也在快速提升，一家开发型企业中有一半收入不再源于售房，这种结构性变化的影响力远远超出了任何政策文件。

同时，物业行业也在迅速扩张。以社区养老、托幼、家政服务、充电桩运营和屋顶光伏维护等曾经的边缘业务，正逐渐变为大型物业公司的主要收入来源。非基础物业服务收入占比从五年前的不到10%增长至超过25%，并仍在继续攀升。曾被视为房地产附属行业的物业，现如今已开始走向独立，甚至为母公司提供支持。 吉祥体育app

最后，住房的估值方法也正在悄然转变。新版《住宅项目规范》提升了层高至3米，四层以上楼房强制装配电梯，护栏高度统一提高至1.2米。这一规范不仅适用于新房，也为存量房的改造设定了长期的标准。过去2000年前后建成的房屋，多数层高仅2.8米，电梯配置不足，几乎没有适老化改造的考虑，而新标准的实施将使得老旧住宅与新建项目之间的价格差距被政策性彻底拉宽，未来将给行业带来深远的影响。